下記のように私たち土地家屋調査士へのご相談は多岐にわたります。
土地建物の「何でも相談」を受け付けるのが、私たち土地家屋調査士の業務です。
Ｑ 不動産の登記の種類を教えてください。
不動産登記は、土地や建物の一つ一つについての情報を、法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいかどうかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。
1.土地の登記と建物の登記
土地と建物は別々に登記されます。
１筆の土地（又は１個の建物）ごとに表題部と権利部に区分して登記されます。
さらに、権利部は甲区と乙区に分けられ、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。
2.表題部＝表示に関する登記
権利の対象である不動産（土地・建物）の物理的状況（所在、地番、地目、地積、床面積等）を公示する登記であり、権利に関する登記の前提となるものです。
3.権利部＝権利に関する登記
登記された不動産に係る権利の主体、権利の種類、その内容、権利の移転、変更に関する登記です。
不動産(土地・建物)の物理的状況、たとえば地番100番の土地であれば、それがどこに、どれだけの広さで、どのように利用されているのか、を示す登記が「表示に関する登記」です。
※「日本土地家屋調査士会連合会」ホームページ より引用
Ｑ ある山を相続したのですが、遺産分割協議書に書いてあるその土地を見たこともありません。
だれに場所や広さや形などを説明してもらえるのでしょうか。
突然起こる相続に、このようなことはよくあります。
「何をする」の前に「その土地（家）は何」と特定することから始まるのです。 これは私たち土地家屋調査士の仕事です。登記簿謄本や公図、存在すれば測量図など各方面の役所から文書的資料をあつめて、現状の土地境の杭や隣接地を実際に踏査します。その上で、境界があいまいだった場合は多くの隣接者と立会いをして測量し、土地を特定するようにします。
Ｑ 亡くなった父親の土地を兄弟３人で３つに分けたいのですが、誰に頼めば良いか分かりません。
もしくは一部、土地を売りたいのですが誰に頼むべきでしょうか。
まず、私たち土地家屋調査士にお声をかけてください。
土地をきちんと別々の形で相続するためには、その土地全体を測量したり、三つに分ける「形のプラン」を検討したりするとともに、最終的には「分筆登記」という役所への申請が必要です。
「誰に譲る」とか「売却する」はこのあとの段階の話になります。
Ｑ 相続した土地が登記では「畑」となっていますが、もう２０年も家が建っている土地です。
この際「宅地」としたいのですが、誰に頼む必要がありますか。
私たち土地家屋調査士の業務です。この場合に必要な登記を「地目変更登記」といいます。
Ｑ 遺産分割協議書を見たら家が５つもあるのですが、実際には２つしかありません。
まだ登録されたままになっているのでは、と思いますがどうしたらよいでしょうか。
「建物滅失登記」という手続きをしますが、存在するものを間違って滅失してしまったりする危険があるため、私たちにまずご相談ください。「申請」と言っても単に紙に書いて出すことではありません。資料検討と現地踏査したうえでの作業です。建物の変更登記や更正登記が必要なこともあります。
Ｑ 相続した土地の中に、国有地が帯のようにあります。
売却するときなどに不利にならないよう、払い下げてもらうことはできるのでしょうか。
国との間で境を確認する手続きをしたり、可能な場合は「払い下げ」の申請などをします。その過程の中で役所や関係隣接地とのたびたびの打ち合わせや立会い、測量作業などを行います。
Ｑ 親が亡くなったら、隣の所有者から「お宅の塀が越境しているのを今まで我慢してきたが、先代が亡くなったこの際にきっちりとしたい。すぐに塀を作り直してくれ」と言われました。
私は転勤していて、実家の塀のそんな状況や経緯を全く知りません。どうしたらいいでしょうか。
過去の時点での亡くなった親同士の口約束や、あいまいな取り決めが、相続後に問題として噴き出すことがよくあります。「大きな声を出したほうが勝ち」ということを私たち土地家屋調査士は認めません。境界の立会い、測量、資料検討、過去の経緯など、公正な態度で解決の道を探します。
Ｑ 相続した土地を実際に測量依頼してみた結果、
もし土地の広さがまるで違っていたら役所の登記の記録は直せるのでしょうか。
「土地更正登記」という申請方法があります。ただし、隣りの土地までを含めて測っていないか、昔の道路と接道状況が違うからではないかなど、総合的な判断が必要です。